Налог при продаже имущества

Налог при продаже прочего имущества (гараж, овощехранилище, автомобиль)

Правильно платим налоги при продаже недвижимости

24 марта 2009

Какие налоги необходимо заплатить при продаже квартиры? Когда и куда должен подать продавец налоговую декларацию?

Какие налоги должен заплатить продавец?

Согласно Российскому законодательству (ст.220 Налогового Кодекса РФ), при продаже квартиры продавец обязан уплатить налог в размере 13% со всей суммы, сверх 1 миллиона рублей. Распространяется этот закон на всех продавцов физических лиц, владеющих недвижимостью менее 3-х лет.

Например:
Размер дохода при продаже квартиры в 2008 году составил 2 500 000 рублей, период обладания имуществом равнялся 2-ум годам, следовательно необходимо будет заплатить налог равный 195 000 рублей ( 1 500 000 руб х 13%).

Какова процедура уплаты (в какие сроки, какие документы и куда нужно подавать?)

Не позднее 30 апреля года, следующего за истекщим налоговым периодом, в налоговый орган по месту регистрации представляются оригиналы и копии (нотариальное заверение не требуется) следующих документов:

• договор купли-продажи;
• документы, подтверждающие владение квартирой по праву собственности в течение определенного времени (к примеру, свыше 3-х лет);
• документ, подтверждающий факт получения денежных средств;
• налоговая декларация по форме 3-НДФЛ (в 2-х экземплярах).

Продавец самостоятельно исчисляет и уплачивает налог в бюджет до 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом (ст. 229 НК РФ).

Например:
Квартира была продана 20 августа 2008 года, в таком случае необходимо не позднее 30 апреля 2009 года подать в налоговую инспекцию по месту регистрации декларацию по форме 3-НДФЛ с приложением копий документов, описанных ранее. И произвести уплату налога до 15 июля 2009 года.

В каких случаях продавец не должен платить налог? Нужно ли в данном случае подавать налоговую декларацию?

Продавец полностью освобождается от уплаты налога, если он является собственником проданного жилья не менее 3-х лет, трехгодичный срок владения по праву собственности начинает течь исключительно с момента регистрации в органе, осуществляющем госрегистрацию прав на недвижимое имущество (регистрационная палата). Освобождение продавца от уплаты налога не снимает с него обязанности на подачу налоговой декарации не позднее 30 апреля года (с приложением копий документов), следующего за истекшим налоговым периодом.

Например:
Свидетельство о государственной регистрации имущества было получено 25 февраля 2006 года, 26 февраля 2009 года был заключен договор-купли продажи имущества. Квартира находилась в собственности владельца в течении 3-х лет. На основании чего продавец освобождается от уплаты подоходного налога. Но, тем не менее, он обязан подать в налоговую инспекцию декларацию по форме 3-НДФЛ до 30 апреля 2010 года.

Как можно уменьшить размер налога? Какова процедура?

Продавец самостоятельно исчисляет и уплачивает налог в бюджет

Воспользовавшись налоговым вычетом при продаже квартиры можно уменьшить сумму подоходного налога, подлежащего к уплате, на 1 000 000 руб неограниченное количество раз. После чего требуется до 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом подать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ.

Например:
Доход при продаже квартиры, срок владения которой менее 3-х лет, составил 3 000 000 руб. С суммы превышающей 1 000 000 руб необходимо заплатить подоходный налог в размере 13%, что будет составлять 260 тыс. руб. ( 2 000 000 руб х 13%). При этом можно воспользоваться налоговым вычетом, уменьшив тем самым налогоблагаемую базу на 1 млн. руб. Таким образом подоходный налог будет составлять 130 тыс.руб. ( (2 000 000 руб. — 1 000 000 руб.) х 13%).

Как и какое количество налогов необходимо заплатить, если собственниками проданной квартиры являлись супруги, несовершеннолетние?

Если продается жилье, находящееся в общей долевой собственности супругов, величина подоходного налога исчисляется исходя из доли собственников и периода владения недвижимостью. При продаже имущества, собственником которого является несовершеннолентний, обязанность по уплате налога возлагается на законных представителей (опекунов, родителей).

Например:
Жилое помещение, находящееся в собственности двух лиц менее 3-х лет и по 1/2 доли у каждого, было продано за 2 000 000 рублей, размер подоходного налога для каждого из супругов будет составлять 65 000 рублей (1 000 000 руб.: 2 собственника)х 13%). Если один из долевых собственников владеет своей долей более трех лет, то он освобождается от уплаты подоходного налога, при этом второй долевой собственник, который владеет своей долей менее трех лет, обязан уплатить 65 000 рублей.

Сколько раз можно воспользоваться имущественным вычетом при продаже жилья?

Право на имущественный вычет возникает у налогоплательщика при каждой продаже жилой недвижимости, неограниченное количество раз. Налог на доходы физических лиц он имеет право уменьшить на сумму налогового имущественного вычета. Размер имущественного вычета определяется в соответствии с п. 1 ст. 220 НК РФ и равен 1 000 000 рублей.

Например:
Например, у гражданина в 2007 году состоялась продажа квартиры, находящаяся у него в собственности менее 3-х лет, размер дохода составил 3 млн. руб., в таком случае подоходный налог будет составлять 260 тыс. руб. ( 2 000 000 руб. Х 13%). Размер имущественного вычета при продаже жилья будет равен 130 тыс.руб. Таким образом сумма подлежащая к уплате в бюджет будет достигать 130 тыс.руб. Затем в 2008 году происходит продажа другой квартиры, также принадлежащая ему на праве собственности. Схема расчета налога, подлежащего уплате в бюджет идентична вышеописанной.

Какова ответственность за непредоставление деклараций?

Непредставление декларации — это налоговое правонарушение

Непредставление декларации — это налоговое правонарушение и влечет взыскание штрафа в размере 5 процентов суммы налога, подлежащей уплате на основе этой декларации, за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 100 рублей.

Непредставление же декларации более чем на 180 дней уже повлечет взыскание штрафа в размере 30 процентов суммы налога, подлежащей уплате на основе этой декларации, и 10 процентов суммы налога, подлежащей уплате на основе этой декларации, за каждый полный или неполный месяц, начиная со 181-го дня.

Например:
Налогоплательщик подал декларацию 14 июля 2008 года, при сроке подачи до 30 апреля 2008 года, сумма налога составила 130 000 рублей, налоговая инспекция в праве наложить взыскание в виде штрафных санкций в размере 19 500 рублей из-за просрочки платежа на 3 месяца ( (130 000 руб. х 5%) х 3 месяцев ).

Способы ухода от налога

Одним из способов ухода от уплаты налогов при продаже недвижимости, со сроком владения менее 3-х лет, является указание суммы в договре купли-продажи меньше миллиона — например 999 999 руб, при этом покупатель может потребовать написание 2 расписок ( одна с указанием реально полученных денег и другая с указанием суммы фигурирующей в договоре).

Существует еще один вариант при котором продавец освобождается от уплаты налога-покупка новой квартиры взамен проданной в течении календарного года.

Например:
Доход при продаже квартиры, срок владения которой менее 3-х лет, составил 2 млн. руб. С суммы превышающей 1 млн.руб необходимо заплатить подоходный налог в размере 13%, что будет составлять 130 тыс.руб. Однако, если в течении одного календарного года будет приобретена квартира стоимостью 1 млн.руб и более, то с суммы 1 млн.руб можно вернуть подоходный налог в рамере 13%, то есть 130 тыс.руб. В таком случае данные налоги могут быть взаимозачтены на основании заявления, поданного в налоговую инспекцию до 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

Налог при продаже квартир

Важно: если квартира в собственности более ТРЁХ ЛЕТ, то читать далее ничего не надо, эта квартира не подпадает под этот закон и соответственно под налог. Если квартира в собственности МЕНЕЕ ТРЕХ лет, только тогда она подпадает под закон, что описан ниже.

ВАЖНО: НЕТ никаких ЛЬГОТНИКОВ в данном законе, не важно пенсионер продает квартиру или ветеран войны, это абсолютно всё-равно, правила ОДИНАКОВЫЕ для всех.

ВАЖНО: есть только ДВА ВАРИАНТА расчета налога, они написаны ниже. Продавец в праве ВЫБРАТЬ любой из двух:
первый:
либо с разницы от цены продажи квартиры и цены покупки. То есть, налог уплачивается с чистого дохода, где чистый доход — это разница между покупной ценой квартиры (подтверждённые расходы) и её продажной ценой. Например, купили квартиру за 1.5 млн, а продали за 2 млн, доход равен 500 т.р.

второй:
либо 13% свыше 1 млн (если квартира досталась бесплатно), то есть, налог уплачивается с сумм, превышающих 1 млн. Внимание: особо следует отметить, что данное положение распространяется на продажу ТОЛЬКО ОДНОЙ квартиры в год. Если Вы станете продавать вторую квартиру, в которой не сможете показать реальные расходы на её покупку, то Вам придётся после её продажи, с первой копейки платить сразу налог 13%. ГРУБО — льгота дана только на 1 млн, то есть, продав две квартиры в одном году за 500 т.р. каждую, Вы не выйдите за рамки 1 млн, потому как сумму их продаж составит 1 млн, но продав каждую за 700 т.р., Вы уже выходите за рамки на сумму в 400 т.р.


Есть исключение: можно выбрать оба сразу способа. Например, было продано две квартиры, одна досталась по наследству и не имеет понесенных расходов на её приобретение, а вторая была куплена за 1 млн. Теперь, в один год обе квартиры были проданы, каждая по 1 млн, тогда налогов не будет и мы будем использовать оба варианта, что описаны выше вместе. То есть, по одной квартире используем льготу в 1 млн, а по второй покажем понесённые по ней расходы в 1 млн.

Важно: других вариантов нет, то есть нет ни льгот, ни других подсчётов. Есть только два варианта расчёта налога с продажи недвижимости, а продавец вправе выбрать любой из двух.

Важно: Срок в ТРИ ГОДА считается с момента, когда квартира РЕГИСТРИРУЕТСЯ в собственность. НЕ СЧИТАЕТСЯ этим моментом денежный расчет, подписание договора купли-продажи и прочее (очень часто люди думают, что подписали договор и с этого момента пошел срок в три года, ЭТО НЕ ТАК), а ТОЛЬКО дата регистрации договора купли-продажи или прочего договора в регистрирующем органе. До 1998 года это было БТИ, оно регистрировало договора, а после 1998 года — это Юстиция, сейчас УФРС. То есть, если квартира зарегистрирована до 1998 года в БТИ, но не зарегистрирована на данный момент в Юстиции, то она уже в собственности.


Внимание: есть ИСКЛЮЧЕНИЕ из правил. Это относится к НАСЛЕДСТВУ. Моментом появления у человека права собственности здесь считается дата смерти наследодателя. Например, бабушка умерла 5 лет назад и тогда же её дочь подала заявление нотариусу о принятии наследства, как законный наследник. Но далее ничего оформлять не стала. Сейчас же ей понадобилось квартиру продать, она пошла к нотариусу, получила свидетельство и зарегистрировала его в Юстиции. В этом случае будет считаться, что дочь владеет квартирой 5 лет, а не два дня, когда она получила Свидетельство в Юстиции о регистрации своего права собственности на данную квартиру. То есть, при наследовании вообще не имеет смысла дата регистрации этого наследства в Юстиции. Здесь дата будет отсчитываться от даты смерти наследодателя.

Понятие РЕЗИДЕНТ. Данные положения, описанные здесь, распространяются лишь для Резидентов, а ими считаются те, кто проживает в России не менее 183 дней в году. Если Вы зарегистрированы на территории России менее 183 дней в году, то Вы уже не Резидент. А, если так, то платите сразу 30 процентов с продажной цены, и не важно сколько лет квартира в собственности, хоть 20 лет, всё-равно платите 30%. Продали за 2 млн, заплатите 600 т.р., то есть нет вообще льгот для таких людей. Обратите внимание, мы не пишем гражданин России и негражданин России, потому как резидентом может быть негражданин России, если прописался и живет у нас в стране более 183 дней в год. И, наоборот, наш гражданин, уехав за границу, проживая там больше времени в году, становится НЕ РЕЗИДЕНТОМ и платит 30% с продажной цены квартиры, хотя будет являться Российским подданным. Если Вы живете в России более 183 дней в году, значит всё описанное здесь про Вас и Вас касается… Итак, идем далее.

Общие положения:


К этому имуществу приравнены: дачи, садовые домики, земельные участки, комнаты в квартирах (подселения, гостинки). То есть, описанный ниже механизм, будет распространяться на это имущество при его обращении на рынке недвижимости (купле — продаже).

ОЧЕНЬ ВАЖНО: под этот закон подпадают ТОЛЬКО ЦЕЛЫЕ квартиры, комнаты в квартирах, дачи, и прочее. То есть, НЕ ПОДПАДАЮТ под это закон ДОЛИ в квартирах, комнатах и прочее. Квартирой владело 10 человек, каждый 1/10, каждый продал свою долю за 1 млн. КАК будет считать налоговая? Она будет смотреть НЕ НА ДОЛИ людей, а СУММИРУЕТ эти доли. То есть, в сумме квартира будет продана за 10 млн. И не важно сколько человек её продавали. Есть понятие ОБЪЕКТ — это квартиры, комнаты в квартирах, дачи и прочее. В общем это всё то, у чего ЕСТЬ НОМЕР. Если номера нет, то это НЕ ОБЪЕКТ, а лишь ЧАСТЬ объекта… Например, 1/2 доля в квартире — не объект, а его часть. Данный закон распространяется лишь на ОБЪЕКТЫ… Например, КОМНАТА номер ДВА в квартире номер Десять — это объект, так как у этой комнаты есть НОМЕР, а 1/2 доля в квартире, которая в натуре представляет из себя ту же комнату, УЖЕ НЕ ОБЪЕКТ. Почему это так важно Вы поймете ниже.


При долевой собственности сумму выше 1 млн делят на число собственников и каждый платит 13% со своей прибыли.


За детей налог платят родители в обычном порядке.


При совместной собственности сумму чистого дохода, полученного от продажи квартиры, делят между собственниками по договоренности на основании заявления о распределении долей. Заявление, в этом случае пишут в налоговой инспекции.


При продаже физическое лицо обязано подать декларацию о доходах не позднее 30 апреля следующего года, даже при одновременной покупке.


Ст.122 и 119 гласит об ответственности за не предоставление декларации и несвоевременную уплату налога с дохода при продаже.


Новостройки. Выгода, полученная при вычитании суммы в договоре уступки прав требования и суммы в договоре долевого участия, облагается налогом 13%. Это означает, что на всё строящееся жильё, независимо от того каким образом оно оформляется (договором переуступки или долевого участия), продавцы уплачивают налог в том же порядке, что установлен на вторичное жильё. Обычно, договора долевого участия заключаются на срок менее, чем 3 года, то есть с таких объектов (при продаже) в обязательном порядке будет взыскиваться налог 13% с разницы покупки и продажи. Однако, физическое лицо сколько угодно в один календарный год может продавать и покупать квартиры в строящемся жилье, учитываться будет только доход полученный от их реализации, с него будет браться налог 13%. Пример, физическое лицо приобрело 10 квартир в новостройках (каждую за 3 млн), всего на сумму 30 млн, продало (каждую за 3,1 млн), всего за 31 млн, налог составит 130 т.р., то есть с дохода, который в данном случае равен 1 млн


Никаких льготников или льготных условий нет при уплате налога 13%, с сумм полученного дохода при продаже квартир.

Примеры:


Собственник продал квартиру за 100 млн. В собственности она у него более 3 лет. Налог не платится. В налоговую не надо ходить.


Собственник продал квартиру за 1 млн. В собственности она у него менее 3 лет. Налог не платится, так как продажная цена не превышает 1 млн, но в налоговую надо идти ОБЯЗАТЕЛЬНО.


Собственник купил квартиру за 2,5 млн и потом продал её за 2,5 млн. В собственности она у него менее 3 лет. Налог не платится, так как ДОХОДА НЕТ. Здесь мы использовали ВТОРОЙ вариант расчета налога, когда берем не 1 млн как льготу, а реально понесенные расходы, то есть покупку данной квартиры. И в налоговую надо ОБЯЗАТЕЛЬНО идти для подачи декларации.


Собственник приватизировал или унаследовал квартиру менее трех лет назад, расходов на приобретение недвижимости в этом случае нет, она досталась ему бесплатно. Теперь он продает эту квартиру за 1,5 млн. В этом случае, мы отнимаем от исходной суммы 1 млн и умножаем на 13% — получаем налог: 1,5 — 1 = 0,5; 0,5 * 13% = 65 т.р. В данном случае, при продаже квартиры за 1,5 млн, надо платить налог 65 т.р.


Собственник продал ДВЕ квартиры, каждую за 1 млн в ОДНОМ календарном году. В собственности каждая из квартир у него менее 3 лет. ОБЕ КВАРТИРЫ ДОСТАЛИСЬ БЕСПЛАТНО. Налог не платится, ТОЛЬКО с одной квартиры, так как на неё распространяется льгота в 1 млн. От продажи второй квартиры требуется заплатить 13% (130 т.р.). Довольно редкий случай, чтобы человек получил бесплатно несколько квартир сразу. В таком случае, можно продавать такие квартиры в РАЗНЫЕ календарные годы, чтобы иметь на все них льготу в 1 млн. Обратите внимание, если по второй проданной квартире, у него были бы расходы на её приобретение, например он купил бы её ранее за 1 млн, то с неё налога бы не было, так как по ней были бы расходы на покупку. Тогда первая квартира пошла бы по льготе в 1 млн, а по второй не было бы ДОХОДА, и налогов бы тогда, не было бы вовсе.


Собственник продал квартиру за 1,2 млн, а приобрёл её ранее за 0,8 млн. В собственности она у него менее 3 лет. В этом случае, лучше использовать льготу на 1 млн, а не использовать фактически понесённые расходы по приобретению недвижимости (в данном случае — 0,8 млн). Налог платится только с сумм превышающих 1 млн (1,2 — 1) * 13% = 26 т.р.


Собственник продал квартиру за 3 млн, а ранее приобрёл её за 2 млн. В собственности она у него менее 3 лет. Полученный чистый доход составил 1 млн (3 — 2 = 1 млн). Расчёт (3 — 2) x 13% = 130 т.р. В данном случае, надо уплатить налог 130 т.р.


2 собственника продали квартиру за 2,5 млн, а ранее приобрели её за 0,5 млн. В собственности она у них менее 3 лет. В этом случае, лучше использовать льготу на 1 млн, а не использовать фактически понесённые расходы по приобретению недвижимости (в данном случае — 0,5 млн). Расчёт (2,5 — 1) x 13% = 195 т.р. Каждый из собственников должен уплатить по 97,5 т.р. Внимание: обратите внимание на то, что хоть каждый и получил 1 млн, они как бы не вышли за льготу в один миллион, они всё-равно платят. ПОЧЕМУ? Потому что льгота дается НЕ ЛЮДЯМ, а даётся НА ОБЪЕКТ, то есть на квартиру. Пусть её продадут 100 человек, каждый получит мизерную сумму, но это НЕ ВАЖНО… Главное за СКОЛЬКО была продана КВАРТИРА. Если свыше 1 млн — идет НАЛОГ, а он просто потом разделится между этими 100 людьми.



Долевая собственность. Иногда у объекта недвижимости несколько собственников. В этом случае, совершенно неважно одним договором купли — продажи будет оформлена сделка или каждый из сособственников будет продавать свою долю по отдельному договору. Главное — налоговая инспекция будет высчитывать необлагаемую сумму согласно доли того или иного участника такой сделки. То есть, в итоге, налоговая суммирует ВСЕ отдельные договора, либо выведет сумму из одного. Необлагаемая сумма квартиры — 1 млн, эта сумма делится на доли, в итоге получается необлагаемая сумма каждого собственника.


Собственник имел 1/2 долю в квартире по приватизации (10 лет назад), а ещё 1/2 доля была подарена, допустим его сестре (2 года назад). То есть, эта доля в собственности у сестры менее трёх лет. Теперь продали всю квартиру за 1250 т.р. Как рассматривает налоговая данную ситуацию? Она делит все суммы пропорционально долей, то есть, есть необлагаемая сумма в 1 млн, она в данном случае, делится пополам (1/2 доли) и составляет 500 т.р. Затем налоговая смотрит было ли превышение, в данном случае, не превысили ли суммы продаж каждой из долей 500 т.р. В данном случае, одна из долей превысила лимит и была продана на 250 т.р. дороже. Налоговая будет взимать налог 13% с суммы в 250 т.р. и будет считать, что это именно та доля в квартире, которая в собственности менее трёх лет. И, в итоге, сестре выставят счет в размере 250 * 13% = 32 т.р.


У квартиры три собственника: первый имеет 1/2 долю и в собственности она у него менее трёх лет, второй имеет 1/4 долю и в собственности она, так же, у него менее трёх лет. А, вот третий собственник квартиры, имея 1/4 долю, владеет ей более трёх лет. В этом случае, в договоре купли — продажи, надо прописать, что после продажи 1-ый получит максимум 500 т.р., 2-ой максимум 250 т.р., а вот третий всё остальное. Тогда, никто никаких налогов не заплатит. К примеру, квартира продаётся за 3 млн, значит последний собственник должен расписаться за то, что получил 2,25 млн, остальные 500 т.р. и 250 т.р. соответственно.

Однако, даже в этом случае, налоговая будет делить 1 млн (необлагаемая сумма), пропорционально долей. И налоговая скажет, что Первый (1/2 доля) продал свою долю за 1,5 млн, второй (1/4 доля) за 750 т.р. и третий (1/4 доля) за 750 т.р. Как видим, в данном случае льгота у Первого собственника (1/2 доля) 500 т.р. и налог ему выставят 13% с 1 млн. У Второго льгота (1/4 доля) 250 т.р. и налог ему выставят 13% с 500 т.р. И только третьему не будет выставлен счёт. В данном случае надо обращаться в суд, который, как показывает практика, будет на стороне продавцов, но это время и лишние деньги.


Внимание: есть очень важное ИСКЛЮЧЕНИЕ. Если собственник владел ДОЛЕЙ в квартире более 3 лет, и ему каким-либо образом досталась ещё доля в этой квартире (купил, была подарена, унаследовал, итд), то сразу считается, что и эта доля у него в собственности так же более 3 лет. Например, собственник владел 1/2 более 10 лет. Потом 1/2 ему подарила мать. Потом квартира была продана. Налогов нет, потому как даже последняя 1/2 доля, совсем недавно подаренная, считается в собственности 10 лет.

Дом и Земля. Сейчас земельные участки оформляются в собственность. Зачастую, сначала был оформлен дом, а потом оформлен земельный участок. Например, дом был куплен в 2002 году, то есть, более трёх лет назад, а земля была оформлена только что, то есть, три года по ней не прошло. КАК будет налоговая рассматривать такой объект, в котором фактически два объекта недвижимости? В данном случае, если, например, дом продается за 3 млн, следует прямо указать в договоре купли-продажи, что дом принадлежит собственнику с 2002 года и оценен в 2,5 млн, а земельный участок принадлежит собственнику вчерашней датой и оценивается в 500 т.р. А, общая сумма продажи 3 млн. В этом случае налог уплачен не будет, следует только сходить в налоговую и подать нулевую декларацию.



Но, есть Индивидуальный вычет (ИВ). При покупке жилья суммы, с которых будет уплачиваться налог, могут быть уменьшены, если продавцы купили жильё в один и тот же налоговый период с продаваемым жильём (таковым считается календарный год). Это обозначает, что если продавалась квартира более 1 млн и в собственности она находилась менее трёх лет, сумма налогооблагаемой базы будет корректироваться в сторону уменьшения на сумму покупаемого жилья, но не более, чем 2 млн.

Внимание: никакого отношения этот вычет не имеет к проданным квартирам. Он совершенно обособленный. То, что было ДЛЯ ПРОДАННЫХ КВАРТИР, ЧИТАЙТЕ ВЫШЕ. Этот налог сам по себе, и имеет отношение ТОЛЬКО К КУПЛЕННЫМ ВАМИ КВАРТИРАМ.

Если продавать квартиру и покупать НОВУЮ в РАЗНЫЕ календарные годы, то невозможно будет КОМПЕНСИРОВАТЬ налог с продажи этим ИВ.
Например, продали квартиру за 3 млн, она была приватизирована год назад, и купили за 2 млн другую квартиру. И всё это было сделано в один календарный год. Тогда…
3000 — 1000 = 2000 т.р. (это база налога)
2000 * 13% = 260 т.р. (это налог, который надо заплатить с продажи)
Но купили квартиру за 2 млн, это максимальный ИВ или 260 т.р. (13% от 2 млн).
Тогда, 260 — 260 = 0 (нет налога, ИВ компенсировал налог с продажи).
Если же Вы купите квартиру в другом календарном году, то налог надо будет заплатить в размере 260 т.р., а ИВ Вам будут возмещать с Вашей зарплаты очень маленькими порциями в течение 15 лет. Например, Ваша зарплата равна 30 т.р. Тогда подоходный с неё 3900 р. или в год 47 тысяч… Тогда сумму в 260 тысяч Вам будут возмещать 5,5 лет, Ваша зарплата станет на 3,9 тысяч больше и 5,5 лет Вы будете получать по 33,9 т.р.
ВЫВОД: покупать и продавать надо в ОДНОМ календарном году. Причем, обратите внимание, что покупкой считается не передача денег, не подписание договора купли и прочее, а РЕГИСТРАЦИЯ договора в Юстиции. Грубо, оба договора (продажи старой квартиры и покупки новой) должны быть зарегистрированы в ОДНОМ КАЛЕНДАРНОМ ГОДУ в Юстиции.

Внимание: Налогоплательщики, полностью воспользовавшиеся льготой на основании Федерального закона «О подоходном налоге с физических лиц» до 1 января 2001 года, имеют право получить имущественный вычет на жилой дом или квартиру, приобретенные или построенные после 1 января 2001 года, в порядке, предусмотренном пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ. Если имущественный вычет полностью использован до 2001 года, то плательщик вправе воспользоваться им после 2001 года, но уже по ДРУГОМУ объекту. То есть, можно ещё раз получить ИВ, но не использовать ту же самую квартиру, что использовали первый раз


При этом надо заявить об ИВ при покупке в течении 3 лет.


Выплата возврата производится до полного использования ИВ (до 15лет).


Если гражданин уже использовал право ИВ до 2001г., то можно ещё раз им воспользоваться (после 2001г). Фактически даётся ОДИН раз в жизни.


При долевой собственности 2 млн делят на число собственников и с данной суммы каждый производит ИВ.


Внимание: если ДЕТИ являются сособственниками в покупаемом жилье, то за них их ИВ могут получить их родители. Например, купили квартиру за 2 млн каждый по 1/2 мама и её ребёнок, мама имеет право на ИВ в размере 2 млн, хотя фактически её доля лишь 1 млн.

Примеры:


Собственник продал квартиру за 5 млн, которую ранее приобрёл за 3 млн, плюс одновременно была приобретена новая квартира за 2 млн. В собственности проданная квартира была менее 3 лет. Полученный чистый доход составил 2 млн (5 — 3 = 2 млн). Но, налогооблагаемая база уменьшается на сумму покупки, если одновременно с продажей была приобретена квартира за 2 млн (но только один раз, если ранее он уже воспользовался этой льготой, то этот вычет невозможен). То есть, в данном случае, 2 млн. Расчёт (5 млн — 3 млн — 2 млн) = 0. Здесь, налог не будет уплачен только в том случае, если физ. лицо не использовало право ИВ.


Собственник продал квартиру за 7 млн, а ранее приобрёл её за 4 млн. В собственности она у него менее 3 лет. Полученный чистый доход составил 3 млн (7 — 4 = 3 млн). Одновременно с продажей была приобретена квартира за 3 млн, налогооблагаемая база всё — равно уменьшается только на 2 млн, хотя сумма покупки 3 млн, опять же, если ранее он не воспользовался этой льготой. Расчёт (7 млн — 4 млн — 2 млн) * 13% = 130 т.р. В данном случае, будет уплачен налог 130 т.р.


2 Собственника продали квартиру за 5,5 млн, а ранее приобрели её за 3 млн. В собственности, проданная квартира менее 3 лет. Полученный чистый доход составил 2,5 млн (5,5 — 3 = 2,5 млн). Одновременно с продажей они приобрели квартиру за 3 млн. Налогооблагаемая база 2,5 может быть уменьшена на сумму покупки, но только один раз, если ранее они уже воспользовались этой льготой, то этот вычет невозможен и только на сумму не превышающую 2 млн. В данном случае, квартира была куплена за 3 млн, а вычет может быть сделан только на 2 млн. Расчёт (5,5 млн — 3 млн — 2 млн) x 13 % = 65 т.р. То есть, каждый в данном случае, оплатит налог в размере 32,5 т.р. Если оба физ. лица ранее воспользовались ИВ, то налогооблагаемая база будет (5,5 млн — 3 млн) x 13 % = 325 т.р. Каждый заплатит 162,5 т.р. в виде налога.


Мама и ребенок купили квартиру за 1,8 млн, каждый купил в ней 1/2 долю. В данном случае мама имеет возможность получить ИВ на всю сумму (1,8 млн), а не только на свою часть в 900 т.р. Однако, если оформить всю квартиру на ребёнка, то сама налоговая не знает выдавать ИВ или нет. Скорее всего придется обращаться в суд, так что лучше оформляйте квартиру в долях с ребенком, если хотите и за него так же получить ИВ.

Внимание: есть исключения, когда ИВ НЕ ДАЮТ. Есть 4 случая:


Уже получали ИВ позже 01.01.2001 г.


Нет самого места откуда можно возмещать налог. То есть, надо понимать, что ИВ — это то, что государство Вам будет ВОЗВРАЩАТЬ. То есть, если ранее Вы государству это отдали, то есть место откуда государство сможет Вам что-то вернуть. Что получается, а то, что пенсионерам невозможно получить ИВ, так как они не платят с пенсии подоходный. А так же невозможно получить ИВ частным предпринимателям, сидящим на Упрощенной системе налогообложения, так как такие предприниматели не платят подоходный. Но, ОЧЕНЬ ВАЖНО — как только эти люди, что-то продали (квартира, дом, итд), то у них сразу появляется то место, из которого государство сможет им возместить ИВ, так как им сразу насчитают ПОДОХОДНЫЙ с продажи. То есть, после продажи квартир, даже ЭТИ категории, могут иметь ИВ.


Если ИВ хотят получить по той квартире, которую купили у родственников. Внимание: если Вы купили квартиру у родственников, можете даже не мечтать про ИВ, Вам никогда его не получить в данном случае.


Если ИВ был использован по квартире до 01.01.2001 года, и снова по этой квартире хотят получить ИВ. ИВ можно воспользоваться второй раз, если Вы уже его получали до 01.01.2001 года, однако, не по той же квартире, что было тогда до 01.01.2001 г.



2. Обмен с доплатой. Этот налог вытекает из предыдущего. Если был составлен договор мены, по которому одна их сторон доплатила свыше 1 млн другой стороне, и эта сторона владеет квартирой менее 3 лет, ей придется заплатить 13% с суммы превышающей 1 млн. То есть, в этом случае рассматривается оценка квартир, которые участвуют в размене.

3. Налог на другое имущество: (машины, гаражи). Внимание: в эту категорию относится ВСЁ нежилое имущество, начиная от самых дешёвых гаражей и заканчивая самыми дорогими фабриками и заводами, офисами и зданиями, магазинами и супермаркетами, итд.
Если имущество в собственности более трех лет
ничего не платится

Если имущество в собственности менее 3 лет
13% с суммы превышающей 250 т.р.


4. Налог на дарение. С 2006 года этот налог уплачивается, даже если сделка была совершена в простой письменной форме, то есть в Юстиции. Он уплачивается с сумм, которые будут даны в справке БТИ (БТИшная оценка), по ставке 13%. Ближайшие родственники — это родители, дети, супруги.
Ближайшие родственники дарят Ближайшим родственникам-ничего не платится

Все остальные 13% от оценки БТИ.